Lege winkels, tóch nieuwbouw: waarom winkelcentra blijven groeien terwijl panden leegstaan

Wie door Alphen aan den Rijn of omliggende plaatsen loopt, ziet het meteen: lege winkelpanden. Opvallend genoeg verschijnen er tegelijkertijd nieuwe winkels, soms zelfs in centra waar al jaren leegstand is. Winkelcentrum de Baronie in Alphen is daar een sprekend voorbeeld van.

Het winkelcentrum, gebouwd op de plek van een voormalige chocoladefabriek, is nog geen tien jaar oud en wordt momenteel alweer verbouwd. Bij de entree vallen direct meerdere leegstaande panden op, deels verhuld met raamfolie. Die leegstand is geen tijdelijk probleem: sinds de opening zijn niet alle winkelruimtes gevuld geweest. Toch zijn er het afgelopen jaar opnieuw nieuwe panden opgeleverd en in gebruik genomen.

Een van de ondernemers die verhuisde binnen de Baronie is kapper Jawad Mahmoudi. Zijn kapsalon Mr. Haar zat eerst in het oudere deel van het centrum, maar verhuisde op verzoek van eigenaar Green Real Estate naar een nieuw pand onder woontoren De Havenmeester. „Het is groter en veel mooier,” zegt Mahmoudi. Zijn oude pand staat sindsdien leeg.

Geen uitzondering

De situatie in Alphen staat niet op zichzelf. Ook in andere relatief nieuwe winkelgebieden in de regio is leegstand een hardnekkig probleem. In Waddinxveen kampt winkelcentrum Gouweplein, geopend in 2014, nog altijd met lege winkels: eind 2025 stonden daar negen van de circa zestig panden leeg. In het Alphense centrum zelf is volgens marktonderzoeker Locatus tussen de 7 en 10 procent van de winkelpanden leeg.

In kleinere plaatsen liggen de percentages hoger. In Oudewater stond begin 2026 bijna 20 procent van de winkels leeg, in Koudekerk zelfs ruim 22 procent. Hoewel het daar om kleine aantallen gaat, is de impact op het straatbeeld groot.

Markt verandert sneller dan plannen

Volgens Gertjan Slob, directeur onderzoek bij Locatus, is de oorzaak vooral dat winkelplannen jarenlang voorbereiding vergen, terwijl de markt razendsnel verandert. „In de tijd tussen plan en oplevering is het winkelgedrag compleet veranderd. We kopen steeds meer online,” zegt hij.

Vooral winkels in kleding en huishoudartikelen zijn uit het straatbeeld verdwenen. „Ketens die vroeger vaste ankers waren in winkelcentra, zijn nu weg. Daardoor blijken veel centra simpelweg te groot,” aldus Slob. Nieuwe winkelbouw is dan ook zeldzaam geworden, met één belangrijke uitzondering: supermarkten, die juist groter worden en vaak niet in bestaande panden passen.

Wensdenken en ‘levendige plinten’

Hoogleraar vastgoedontwikkeling Edwin Buitelaar (Universiteit Utrecht) wijst daarnaast op wensdenken bij ontwikkelaars. „Een levendige plint met winkels onder woningen wordt vaak als noodzakelijk gezien. Ook als de kans groot is dat die winkels leeg blijven.”

Beleggers gaan er volgens hem regelmatig van uit dat hun project aantrekkelijk genoeg is om leegstand te voorkomen. „In de praktijk pakt dat lang niet altijd zo uit.”

Van winkels naar woningen

Door de afnemende belangstelling voor winkelvastgoed verschuift de focus van investeerders. Gemeenten, zoals Gouda, zien vastgoedeigenaren steeds vaker zoeken naar alternatieve functies, waaronder woningen. Toch is het ombouwen van winkels niet eenvoudig. „Veel mensen willen niet op de begane grond aan een drukke winkelstraat wonen,” zegt Buitelaar.

Wat wel duidelijk is: de woningmarkt is veel krapper dan die voor winkels en kantoren. „Daar valt meer te verdienen,” aldus de hoogleraar.

Vernieuwing in de Baronie

In de Baronie blijft de eigenaar niet stilzitten. Green Real Estate werkt aan een grootschalige revitalisering van het winkelcentrum. Sommige panden blijven bewust langer leeg om ruimte te creëren voor een nieuwe invulling. Het doel is een mix van landelijke ketens en lokale ondernemers.

Waarom er na tien jaar al verbouwd wordt? Volgens Green is dat nodig om het centrum ‘bij de tijd’ te houden. „Zo blijft het aanbod en de uitstraling aansluiten bij bezoekers en bewoners,” laat het bedrijf weten.

Of die aanpak de leegstand structureel vermindert, zal de komende jaren moeten blijken. Eén ding staat vast: lege winkels en nieuwe winkelpanden zullen voorlopig nog naast elkaar blijven bestaan.

2 reacties - Lege winkels, tóch nieuwbouw: waarom winkelcentra blijven groeien terwijl panden leegstaan

Geef een reactie