Waarom een sportschool wél kan en 14 betaalbare woningen niet in de oude Kijkshop
Foto: Snap Fitness
ALPHEN AAN DEN RIJN – Het contrast kan nauwelijks groter. Waar plannen voor veertien betaalbare appartementen in het oude Kijkshop-pand in het centrum van Alphen aan den Rijn strandden, blijkt een andere invulling wél haalbaar. De vraag dringt zich op: waarom kan een sportschool hier wel openen, maar woningbouw niet?
Jaren leegstand en initiatief van Van Ekris
Het pand staat al jarenlang leeg en geldt voor veel Alphenaren als een gemiste kans in het centrum. Al rond 2021 werd gezocht naar een nieuwe invulling, terwijl het gebouw toen al langere tijd zonder bestemming was.
In 2022 kwam er een concreet plan van Jan van Ekris. Hij wilde het voormalige winkelpand transformeren tot veertien betaalbare appartementen voor starters, gecombineerd met een commerciële ruimte op de begane grond.
Het traject liep vervolgens meerdere jaren. In totaal werd er ongeveer drie tot vier jaar gewerkt aan plannen en procedures, zonder dat het tot daadwerkelijke bouw kwam.
Het verschil zit in geld
De kern van het probleem is financieel. Het realiseren van veertien betaalbare huurappartementen bleek simpelweg niet rond te rekenen.
De bouwkosten zijn hoog, terwijl de opbrengsten beperkt zijn. Betaalbare huur betekent lagere inkomsten per woning, terwijl kosten voor materialen, arbeid en verbouwing juist fors zijn gestegen.
Daarom ontstaat een scheef beeld:
- hoge investering
- lage opbrengst
Gevolg: het project levert te weinig op of zelfs verlies.
Bij een commerciële invulling ligt dat anders. Daar zijn inkomsten flexibeler en kan een ondernemer het concept aanpassen aan de kosten.
Regels drukken woningbouw de hoek in
Woningbouw kent bovendien veel strengere regels dan een commerciële functie.
Appartementen moeten voldoen aan:
- zware duurzaamheidseisen
- strikte brandveiligheidsregels
- geluidsnormen
- eisen voor indeling en daglicht
In een bestaand pand betekent dit ingrijpende en dure aanpassingen, zoals extra trappenhuizen en complexe installaties.
Een commerciële functie heeft met aanzienlijk minder van deze eisen te maken. Daardoor blijven de kosten lager en is het project eenvoudiger uit te voeren.
Tijd en risico maken het verschil
De procedure voor woningbouw is bovendien lang en onzeker. Vergunningen, onderzoeken en mogelijke bezwaren kunnen jaren duren.
Die tijd kost geld en vergroot het risico voor ontwikkelaars en financiers. Juist dat speelde een rol in dit project, dat ondanks jaren voorbereiding uiteindelijk niet uitvoerbaar bleek.
Voor een andere invulling is het traject doorgaans korter en minder complex. Minder risico maakt het financieel aantrekkelijker.
Binnenstedelijke bouw maakt het extra lastig
Het voormalige Kijkshop-pand, circa 750 vierkante meter groot, ligt op een complexe locatie in het centrum. Bouwen hier betekent beperkte ruimte, lastige logistiek en hogere kosten.
Om veertien appartementen te realiseren, zou het pand bovendien ingrijpend verbouwd en mogelijk uitgebreid moeten worden.
Dat maakt dit soort projecten kwetsbaar, zeker wanneer alles binnen betaalbare huurprijzen moet blijven.
Bekend probleem in heel Nederland
De situatie staat niet op zichzelf. Volgens NEPROM zijn juist projecten met betaalbare woningen het moeilijkst haalbaar te maken.
De combinatie van hoge kosten, strenge regelgeving en beperkte opbrengsten zorgt ervoor dat dit soort plannen regelmatig sneuvelen, ondanks de grote vraag.
De wrange conclusie
Het oude Kijkshop-pand stond jarenlang leeg. Daarna volgden jaren van plannen en onderzoeken onder leiding van Van Ekris, zonder resultaat.
Wat overblijft is een harde realiteit:
niet de behoefte bepaalt wat er gebouwd wordt, maar wat financieel haalbaar is.
En precies daarom kan een andere invulling er wél komen – en betaalbare woningen niet. (Bron: AD Groene Hart / Nieuws in Alphen).
